2020年1月20日，国家卫健委发布一号公告，将新型冠状病毒感染的肺炎列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的疾病预防措施。此后，各个地方启动新冠病毒疫情一级响应，各级政府采取了一系列的强制隔离、交通管制、检查设卡、暂停开放公共娱乐场所、禁止聚餐集会、严查提前复工等措施都对广大民营企业尤其是劳动密集型的生产制造行业和餐饮娱乐行业的生产经营造成了或多或少的不利影响。民营企业因此次疫情影响，不能照常开工营业，如果照常支付租金将给企业带来不小的经营压力。因此，广东省公寓管理协会、深圳市房地产中介协会等行业协会组织纷纷发出减免租金的倡议书。那么民营企业该如何运用法律手段减免租金以减轻其经营压力。明思所以服务民企为宗旨，将针对相关问题进行解析，以供参考。

一、新冠病毒疫情能否作为减免租金的合法理由？

二、新冠病毒疫情是否构成不可抗力？

三、新冠病毒疫情是否构成情势变更？

在无明确法律文件界定疫情性质时，民营企业要求减免租金时可以另外依据情势变更原则主张。

四、承租方在新冠病毒疫情期间拒绝支付租金或者支付部分租金，是否承担违约责任？

新冠病毒疫情期间，承租方拒绝支付租金或者支付部分租金，属于未履行或者未完全履行合同义务。如果新冠病毒疫情被认定为不可抗力，根据《合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”那么，根据新冠病毒疫情对其影响的大小，可以部分或者全部免除该部分违约责任。另外，承租人在疫情爆发前，已经拖欠租金的，仍需承担违约责任。

五、在防疫期间，租赁合同被解除或者租赁期届满，承租方是否需要撤场或者腾空？

六、租赁合同中的免租期在防疫期间届满，是否可以直接顺延？甚至顺延至防疫期间届满？

租赁合同的免租期一般都会明确约定起止时间，该期间内承租方可以免交租金。但是，该期间届满后一般不会另行约定顺延。因此，顺延免租期属于变更合同原有条款，与承租方援引不可抗力或情势变更对抗支付租金的履行义务并不相同。如前述，《民法总则》已经废止了合同法定变更的规定，如果承租方不能与出租方通过补充合同等形式协商变更，则无法直接顺延。承租方无法与出租方协商一致时，承租方拒绝支付免租期满至疫情结束期间的租金可以援引不可抗力、情势变更或公平原则来对抗由此产生的违约责任（是否承担责任参照第4点）。

七、防疫期间出租方强制要求承租方营业时，承租方可以主张哪些权利？

在政府禁止出租方营业时，出租方强制要求承租方营业，属于违反行政法律规定的行为。根据《合同法》第五十二条和《民法总则》第一百五十三条、一百五十六条的规定，出租方所依据的合同约定因此无效，承租方有权拒绝开业。

八、防疫期间出租方要求承租方强制停业时，承租方可以主张哪些权利？

出租方如因政府或行业组织的要求停止营业的，承租方不得以合同约定对抗行政强制性规定。但是，如果仅因出租方自行决定，那么承租方除可以要求出租方减免租金外，还有权要求出租方承担违约责任。

九、承租人要求减免租金的期限如何确定？

十、承租人要求减免租金的金额如何确定？

在没有明确合同约定的情况下，法院会结合疫情对合同履行的影响程度、合同履行情况以及当事人的举证情况等因素对租金减免的数额进行酌定。民营企业在进行相应主张时，首先也应积极与出租方进行沟通协商。