明思律谈(原创文章)
新冠病毒疫情中民企租赁问题法律分析

2020年1月20日,国家卫健委发布一号公告,将新型冠状病毒感染的肺炎列入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病,并采取甲类传染病的疾病预防措施。此后,各个地方启动新冠病毒疫情一级响应,各级政府采取了一系列的强制隔离、交通管制、检查设卡、暂停开放公共娱乐场所、禁止聚餐集会、严查提前复工等措施都对广大民营企业尤其是劳动密集型的生产制造行业和餐饮娱乐行业的生产经营造成了或多或少的不利影响。民营企业因此次疫情影响,不能照常开工营业,如果照常支付租金将给企业带来不小的经营压力。因此,广东省公寓管理协会、深圳市房地产中介协会等行业协会组织纷纷发出减免租金的倡议书。那么民营企业该如何运用法律手段减免租金以减轻其经营压力。明思所以服务民企为宗旨,将针对相关问题进行解析,以供参考。


一、
新冠病毒疫情能否作为减免租金的合法理由?

新冠病毒疫情可以作为减免租金的合法理由。租金减免实际属于对租赁合同中租金条款的变更,在合同没有事先约定的情况下必须符合合同法定变更的情形。根据我国法律法规,新冠病毒事件如构成不可抗力或情势变更,则民营企业据此可依法请求变更租赁合同,实现租金减免。如果受疫情影响较大致使合同无法正常履行或者实现合同,也可以要求解除租金合同。

二、新冠病毒疫情是否构成不可抗力?

目前,最高人民法院未出台相关司法解释或者类似性质的文件对新冠病毒疫情的性质进行明确。但是,可以参照最高人民法院于2003年6月11日发布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》:“由于非典疫情原因,按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件,可以根据具体情况,适用公平原则处理;因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行,或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”而《合同法》第一百一十七条、一百一十八条即不可抗力及其通知、证明的相关规定。

值得注意的是,该《通知》已于2013年被废止,但是新冠病毒疫情正式爆发时点应为此前提及的2020年1月20日或稍早。因此,我们认为直接认定不可抗力有一定难度,但不排除后续最高法院发布类似解释性文件或者有人民法院参照《通知》适用。

此外,如果租赁合同中有不可抗力条款,且明确列举了不可抗力有“流行病”或“瘟疫”等相关内容的可以判断为构成不可抗力。


三、新冠病毒疫情是否构成情势变更?

在无明确法律文件界定疫情性质时,民营企业要求减免租金时可以另外依据情势变更原则主张

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

但是,特别注意的是在《民法总则》中并未规定可变更合同,在刘贵祥于2019年7月3日《在全国法院民商事审判工作会议上的讲话》中已明确未规定即应当认为废止了合同法中有关可变更合同的规定。《解释(二)》中变更合同规定的适用也会受此影响,法院应当无法直接判令变更合同条款,减免租金。但是,法院依据公平原则,可以判令免除承租方部分或者全部租金支付义务。

四、承租方在新冠病毒疫情期间拒绝支付租金或者支付部分租金,是否承担违约责任?

新冠病毒疫情期间,承租方拒绝支付租金或者支付部分租金,属于未履行或者未完全履行合同义务。如果新冠病毒疫情被认定为不可抗力,根据《合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。”那么,根据新冠病毒疫情对其影响的大小,可以部分或者全部免除该部分违约责任。另外,承租人在疫情爆发前,已经拖欠租金的,仍需承担违约责任。


即使承租方主张适用不可抗力,仍需履行不可抗力的通知和证明义务。根据《合同法》第一百一十八条规定,“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”通知期限一般以租赁合同约定为准。同时,承租方可以政府部门相关公告、政策文件以及政府部向本企业出具的特定文书(如责任状、告知书等)作材料提供证明。

五、在防疫期间,租赁合同被解除或者租赁期届满,承租方是否需要撤场或者腾空?

租赁合同被解除或者期限届满合同应当终止。合同终止后,撤场或者腾空属于承租方的附随义务。即使承租方援引不可抗力或者情势变更免除其租金支付的主要义务,并不必然同时免除其附随义务。因为该附随义务并不依附于租金支付的主要义务而存在,所以承租方需另外援引不可抗力或情势变更,独立履行相应的通知及证明义务,表明因疫情防治对其履行撤场或者腾空义务产生了极大影响(如交通管制、延期开工等)。

六、租赁合同中的免租期在防疫期间届满,是否可以直接顺延?甚至顺延至防疫期间届满?

租赁合同的免租期一般都会明确约定起止时间,该期间内承租方可以免交租金。但是,该期间届满后一般不会另行约定顺延。因此,顺延免租期属于变更合同原有条款,与承租方援引不可抗力或情势变更对抗支付租金的履行义务并不相同。如前述,《民法总则》已经废止了合同法定变更的规定,如果承租方不能与出租方通过补充合同等形式协商变更,则无法直接顺延。承租方无法与出租方协商一致时,承租方拒绝支付免租期满至疫情结束期间的租金可以援引不可抗力、情势变更或公平原则来对抗由此产生的违约责任(是否承担责任参照第4点)。


七、防疫期间出租方强制要求承租方营业时,承租方可以主张哪些权利?

在政府禁止出租方营业时,出租方强制要求承租方营业,属于违反行政法律规定的行为。根据《合同法》第五十二条和《民法总则》第一百五十三条、一百五十六条的规定,出租方所依据的合同约定因此无效,承租方有权拒绝开业

在强制开业期间,造成承租方的损失的,应当由出租方承担不利后果;员工感染冠状病毒肺炎的责任,承租方可以向出租方追偿

八、防疫期间出租方要求承租方强制停业时,承租方可以主张哪些权利?

出租方如因政府或行业组织的要求停止营业的,承租方不得以合同约定对抗行政强制性规定。但是,如果仅因出租方自行决定,那么承租方除可以要求出租方减免租金外,还有权要求出租方承担违约责任

九、承租人要求减免租金的期限如何确定?

租金减免期限应当以国家有关部门公告文件中确定的防疫期限为准。在新冠病毒疫情中,应当主要以国家卫健委、地方政府或者防疫部门的相关公告界定起始时间。最终疫情解除,也以相关公告时间为终止时间。在相应期间内,民营企业才可以以不可抗力或情事变更主张租金减免。

参考与“非典”疫情相关的租赁纠纷判决,在上海拍谱娱乐有限公司与上海新黄浦(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案(案号:(2004)沪二中民二(民)终字第354号)中,上海市第二中级人民法院认为,基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知,而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实,因此,根据公平原则,上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立,本院予以支持,故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。而实际上,世界卫生组织对中国SARS(“非典”)疫情警告也是在相应的3个月左右解除。


十、承租人要求减免租金的金额如何确定?

在没有明确合同约定的情况下,法院会结合疫情对合同履行的影响程度、合同履行情况以及当事人的举证情况等因素对租金减免的数额进行酌定。民营企业在进行相应主张时,首先也应积极与出租方进行沟通协商。

但是,政府部门出台的指导性文件可以作为有力的参考,影响具体的司法裁判对减免数额的认定。如北京市人民政府《关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展的若干政策措施》(京政发〔2003〕14号)规定“对承租市及区县属国有资产类经营用房,非典型肺炎疫情期间依法关闭或者停业的,减免租金50%;商业、服务业、餐饮业、娱乐场所等受非典型肺炎疫情影响经营困难的,减免租金30%,其中执行公企租金标准的,减免租金20%。市及区县国土资源和房屋管理部门负责监督执行。租用其他经营用房的,租金由双方协议解决。

在此次新冠病毒疫情中,广东省公寓管理协会发布的减租倡议书中也明确建议:“2020年2月1日-2月29日免租一个月,3月1日-4月30日租金减半两个月”。
发布时间:2020/02/04 文章作者:明思研究
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