在通常认知中，建设工程发包人相对处于强势地位，承包人相对处于弱势地位。但是，特殊情况下，建设工程发承包双方的强弱地位会发生转化。不少承包人在建设工程竣工验收及备案环节会对发包人“卡脖子”，以配合办理竣工验收及备案为条件，恶意向发包人提出巨额索赔。若发包人不满足索赔要求，承包人则拒绝配合办理竣工验收及备案。完成竣工验收及备案是发包人合法向购房业主交付及使用建设工程的前提条件。若建设工程迟迟无法完成竣工验收及备案，发包人将面临应向购房业主承担沉重违约责任的风险。面对此种境况，不少发包人在权衡利弊之后，往往选择妥协，不得不满足承包人的恶意索赔要求。

  如何让发包人破解上述不利局面？笔者团队近期接受发包人的委托，成功申请法院出具关于建设工程竣工验收及备案的先予执行裁定书，使承包人的恶意索赔愿望落空，避免发包人遭受巨额损失。笔者团队以下将主要针对案件简介及法律分析展开论述。

二、案件简介

（一）案件背景

  承包人承建发包人开发建设的某住宅房地产开发项目施工总承包工程，施工总承包合同约定的工程竣工时间为2020年12月30日。由于各种综合因素，工程工期存在延误情况，直至2021年9月，工程才施工完毕，具备办理竣工验收及备案的条件。并且，发包人与购房业主签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2021年12月30日，每逾期交付一日，发包人应向购房业主支付违约金；逾期交付超过90的，购房业主有权解除与发包人签订的商品房买卖合同。

  工程满足办理竣工验收及备案的条件后，由于时间紧急，发包人立刻与承包人协商配合办理竣工验收及备案事宜，并要求承包人充分配合，以确保工程顺利完成竣工验收及备案，避免对购房业主构成逾期交付。然而，承包人趁机提出了超过1亿元的费用索赔要求，若发包人不同意费用索赔要求，承包人将拒绝配合办理工程竣工验收及备案。

  由于项目所在地区近年房价处于下跌趋势，发包人经过摸底后判断，如不能及时向购房业主交付，发包人除应承担违约金外，大批购房业主会选择行使约定解除权解除商品房买卖合同，要求发包人返还购房款，发包人难以承受相应后果。如发包人同意承包人的费用索赔要求，将即刻遭受成本超支及巨额亏损。一时间，发包人陷入两难境地。

（二）裁判结果

  笔者团队接受委托后，经仔细分析，认为发包人应启动请求判令承包人立刻向发包人交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续的行为之诉，并同步申请裁定先予执行。按此思路，笔者团队代理发包人启动了行为之诉，并同步申请法院裁定先予执行。法院经开庭审理，及时出具裁定书，裁定承包人限期向发包人交付工程竣工验收及备案资料，并配合办理竣工验收及备案手续。法院出具裁定书后，承包人向发包人交付了工程竣工验收及备案资料，并配合办理竣工验收及备案手续。发包人按时完成工程竣工验收及备案，按时对购房业主进行了交付。

三、法律分析

（一）发包人诉请承包人立刻交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续满足先予执行的法定条件

  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零九条规定：“人民法院对下列案件，根据当事人的申请，可以裁定先予执行：（一）追索赡养费、扶养费、抚养费、抚恤金、医疗费用的；（二）追索劳动报酬的；（三）因情况紧急需要先予执行的。”第一百一十条规定：“人民法院裁定先予执行的，应当符合下列条件：（一）当事人之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的；（二）被申请人有履行能力。人民法院可以责令申请人提供担保，申请人不提供担保的，驳回申请。申请人败诉的，应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。”依据上述法律规定，判断发包人诉请承包人立刻交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续是否满足先予执行的法定条件，主要应从是否同时满足以下条件着手。

  1.是否属于情况紧急需要先予执行

  《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”依据上述规定，建设工程办理竣工验收及备案有赖于承包人提供相关资料，并配合办理有关手续。否则，发包人难以完成建设工程竣工验收及备案。

  发包人和众多购房业主已经签订商品房买卖合同，购房业主已经支付购房款。若工程不能及时办理竣工验收及备案，不仅使发包人面临承担沉重违约责任的风险，也会导致购房业主遭受损失。承包人不及时交付工程竣工验收及备案资料，不配合办理竣工验收及备案手续，不只是发承包双方之间单纯的合同纠纷，更是牵扯到众多购房业主切身利益和社会稳定的问题。

  承包人不及时交付工程竣工验收及备案资料，不配合办理竣工验收及备案手续会对发包人及购房业主的合法权利造成严重损害。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百七十条规定：“民事诉讼法第一百零九条第三项规定的情况紧急，包括：（一）需要立即停止侵害、排除妨碍的。”依据上述规定，发包人诉请承包人立刻交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续，满足情况紧急需要先予执行的条件。

  2.是否发承包双方之间权利义务关系明确，不先予执行将严重影响发包人生产经营

  依据《建设工程质量管理条例》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条的上述规定，及发承包双方所签订施工总承包合同的相关约定，承包人作为工程的施工总承包单位，负有及时交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续的法定及约定义务。发承包双方之间权利义务关系明确。

  发包人与购房业主签订的商品房买卖合同约定的交付时间已临近，若不先予执行，发包人应承担沉重的违约责任，将严重影响发包人生产经营。

  3.是否承包人有履行能力

  工程已经施工完毕，并符合规划设计及验收规范要求。承包人作为工程的施工总承包单位掌握办理竣工验收及备案的相应资料，具备向发包人交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续的履行能力。

  综上，发包人诉请承包人立刻交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续满足先予执行的法定条件。

（二）发包人所提行为之诉的诉讼请求应具体、明确，具备可执行性

  发包人提起的是诉请承包人立刻交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续的行为之诉。然而，建设工程竣工验收及备案是一个专业、复杂的过程，法院审判及执行人员对承包人在工程竣工验收及备案环节中应交付的资料及应配合办理的手续往往缺乏全面、准确的了解。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百六十九条规定：“民事诉讼法规定的先予执行，人民法院应当在受理案件后终审判决作出前采取。先予执行应当限于当事人诉讼请求的范围，并以当事人的生活、生产经营的急需为限。”依据上述规定，先予执行应当限于发包人诉讼请求的范围。因此，发包人应当在梳理清楚工程所在地区政府主管部门针对竣工验收及备案的具体要求，需要承包人交付的具体资料，需要承包人配合办理的具体手续后，在所提起的行为之诉中列明具体的诉讼请求，以使诉讼请求具备可执行性。并且，发包人在申请法院裁定先予执行的过程中，应在所提起的行为之诉诉讼请求范围内提出先予执行申请请求。

四、总结与实务建议

  1.发包人在工程竣工验收及备案环节遭遇承包人恶意索赔后，不要轻易妥协。如工程事实上已经满足办理竣工验收及备案条件，发包人可以选择对承包人采取诉讼措施。

  2.基于工程竣工验收及备案的紧迫性，发包人可以仅提起诉请承包人立刻交付工程竣工验收及备案资料，配合办理竣工验收及备案手续的行为之诉。针对承包人应承担的违约责任或其他损害赔偿责任等，发包人可以另案主张。

作者：周旭龙律师，主要业务领域为房地产、建设工程诉讼及非诉法律事务。