一、问题的提出：
   通常签订施工合同并负有工程款支付义务的发包人就是对建设工程享有所有权的建设单位，故承包人向该发包人主张建设工程价款优先受偿权自无疑义。但实践中存在多种工程发包人与建设工程所有权人分离的情形，比如：

    1、国有建设用地用权人（或集体土地所有权人）将土地出租，由土地承租人有权在土地上开发建设。建成房屋的所有权归土地出租人所有，但由土地承租人占有、使用、收益；

    2、在不成立房地产项目公司的合同型合作开发房地产法律关系中，提供土地一方为申请工程规划、报建及登记产权的主体，另一方提供资金并负责建设；

    3、发包人引入项目投资人，并由发包人、投资人与承包人签订协议约定，在建工程的规划报建手续不做变更，但施工合同项下发包人的权利义务由投资人承继，承包人将来只能向投资人主张权利。

  上述情形的共同点是：与承包人签订了施工合同的“发包人”并非单一的主体，而是分离出“名义发包人”和“实际发包人”。名义发包人虽然是《建设工程规划许可证》等行政许可登记的建设单位，亦是建设工程竣工验收后不动产首次登记的权利人，但其往往无需承担施工合同项下发包人义务尤其是工程款支付义务。而实际发包人则是对建设工程投入资金，实际享有发包人权利、履行发包人义务、却对建设工程及办理不动产首次登记后的房屋享有合同权益的主体。各方通常还会特别约定名义发包人与承包人签订的施工合同仅用于行政备案，各方在施工合同项下权利义务以实际发包人与承包人签订的合同为准。

  此时，自始享有建设工程权属的发包人，不是《民法典》八百零七条中规定的有支付价款义务的发包人。那么承包人是否仍然对所有权不属于欠款发包人的建设工程主张优先受偿权？从法律条文本身似乎无法直接得出答案。

二、裁判规则观察：

  通过检索2023年至2025年公开裁判及最高人民法院发布材料发现，直接以“名义发包人不负工程款支付义务时，建设单位是否为优先权义务主体”为争点并作出正面规则表达的案例有限。多数案件仍将争点放在优先权主体资格、行使期限、工程性质、权利范围、放弃效力以及与抵押权、购房人权利的顺位冲突上。

  法院驳回承包人建设工程价款优先受偿权诉请的裁判理由，主要在于承包人超过行权期限，或案涉工程的性质为不宜折价、拍卖的工程，比如：1、建设工程系违法建筑；2、建设工程质量不合格；3、建设工程系社会公益设施；4、建设工程属于国家机关的办公用房或军事建筑；5、无法独立存在或分割后影响主建筑使用功能的附属工程；等等。但是，笔者仍未检索到以“发包人并非建设工程所有权人”为独立理由不予支持建设工程价款优先受偿权的高质量公开案例。

  在既有支持案例中，裁判理由通常并不因欠付工程款的主体与工程权属主体发生分离而否定承包人的优先权。例如，吉林省高级人民法院（2017）吉民初9号、最高人民法院（2020）最高法民终367号案中，法院在认定名义主体不承担工程款支付义务的同时，仍确认承包人对案涉工程享有优先受偿权，并认为土地权利、开发建设手续登记在村委会名下，村委会明知承包人施工且系案涉工程受益人，不能以土地权利、开发建设手续在其名下为由排除对案涉工程的拍卖、折价。又如，广东地区（2021）粤06民再1号、（2020）粤01民终21055号等案件亦体现出类似处理思路。

  该些案例关于优先权的判项中通常是笼统归纳“承包人对其施工的建设工程在欠付工程款范围内享有优先受偿权”，但因为作为名义发包人的当事人并无工程款支付义务，故判决主文中并无具体指向实际发包人的判项。

  由此引发的思考是：承包人享有的优先受偿权在执行程序中能否得以实现？虽然该判项在执行实施层面是对特定物的执行，但对特定物的执行显然需要有相应的被执行人来负担相应义务，债权人亦只能强制执行债务人的财产。但既然判项中并无须由名义发包人承担的金钱给付义务，还能否将名义发包人列为被执行人？

  若不能，则优先权的判项仅相当于“确认之诉”的判项。但法律设定建设工程价款优先权的就是确保承包人可以通过建筑物的变现款优先受偿，“判不能执”显然与该立法本意违背。

  若可以，逻辑上似乎难以自洽：建设工程优先受偿权所依附的债权是工程款债权，判决已明确名义发包人无需承担工程款支付义务，但将属于名义发包人财产的建设工程变现的法律效果又是偿还工程款债务，似有矛盾。名义发包人又能否就此提出执行行为异议或排除执行异议？

  笔者认为，如同司法解释将该权利的行权主体限缩为特定的承包人一样，如果能在司法解释或裁判规则层面对建设工程价款优先权的义务主体予以固定，明确负有该义务的发包人专指自始以建设单位身份取得建设、报建、登记利益的主体，并将该义务限定于案涉工程及其变价所得范围，则上述疑问可以得到更稳妥的回应。

三、建设工程价款优先受偿权的物上义务主体应专指经行政许可的建设单位：

（一）作为附着于建设工程价值的法定优先权，建设工程的权属人应在工程及其变价所得范围内负担与该权利对应的物上义务。

  我国包括《民法典》在内的现行法律尚未建立统一的优先权制度，对特殊法律关系的保护是通过特别法中的规定予以实现，实践中往往需要结合设立优先权制度的目的，理解和把握有关优先权规定的精髓。通说认为建设工程价款优先受偿权表现为清偿顺序的优先，故只要产生优先权的财产能够折价或者拍卖，优先权的民事权利即可实现。

  最高院民一庭倾向认同建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，如船舶优先权、航空器优先权等，是由法律直接规定债权人对于债务人的特定财产享有的优先于其他一切民事请求受偿的权利。法定优先权具有以下特性：（1）是法律为维护社会公平与正义，维护相对弱者生存权利和社会秩序而赋予特种债权的债权人的民事权利；（2）该项权利不是依据合同取得，而是直接依据法律规定而享有；（3）以债务人的全部财产或特定财产担保债务的实现。其标的物可以是债务人的全部财产，也可以是债务人的特定财产，但不能是第三人的财产。

  谢勇法官在2026年第3期《法律适用》上发表的《建设工程价款优先受偿权的理论和适用研究——以〈民法典〉第807条为中心》对本文具有理论启发意义。该文关于建设工程价款优先受偿权应立足于承包人施工投入转化为工程价值、并由法律赋予工程价款债权优先受偿顺位的分析，为本文提供了一个观察角度：建设工程价款优先受偿权的制度重心，并非债务人一般责任财产的扩张，而是对特定工程价值及其变价利益的优先分配。故，在名义发包人、实际付款义务人与工程权属主体发生分离时，优先受偿权义务主体的识别，不宜仅以“谁承担工程款支付义务”为唯一标准，而应结合谁承受工程价值、谁能够处分或配合处分工程变价价值予以判断。

  由此可见，债权人行使法定优先权的法律效果，是将特定财产的变价价值优先用于清偿特殊性质的债权。建设工程是承包人在建设过程当中投入建筑材料、劳动力、管理成果的物化结果，是法律所赋予承包人法定优先权所附着的标的物。因此，对该标的物享有权属、登记和处分外观的主体，应在该标的物及其变价所得范围内负担承包人优先受偿权实现的物上义务；但该义务并不当然等同于建设单位对全部工程款债务负担一般金钱清偿责任。

（二）经行政许可的建设单位属于法定的发包人，自始享有建设工程所有权，应当负有将建设工程变现款优先偿还承包人的法定之债。

  建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，是识别建设单位有权在特定土地上实施工程建设的重要行政许可。发包人取得规划报建审批手续，是建设工程施工合同履行合法性的基础之一。换言之，只有与建设单位形成合法施工关系的承包人方有权施工，否则即可能落入未经权属人许可在他人土地上建造房屋的评价范围。

  在《新建工合同司法解释（一）理解与适用》一书中，最高院民一庭在第三十五条关于享有工程价款优先受偿权主体规定的条文理解中认为：“建设工程合同的发包人相对单一，即指建筑法规定的建设单位”。在第四十三条关于实际施工人可以向发包人主张建设工程价以及发包人如何承担责任规定的条文理解中，又特别指出：“发包人通常又称发包单位、建设单位、业主或者项目法人，如何理解本条第二款发包人的范围，事关实际施工人可以向哪些发包人主张权利。我们认为，从本解释的立法本意及司法实践看，本条的发包人应特指建设单位”。

  因此笔者理解，在讨论施工合同效力以及建设工程价款优先受偿权语境下的“发包人”，应主要指向工程的建设单位。建设单位系法定意义上的发包人；同一语境下，与之对应的承包人，也应以建设工程施工许可证、备案合同、中标文件及实际施工事实等材料综合识别。建设单位自始知晓并允许承包人施工建设，自然应当接受建设工程上可能存在承包人优先受偿权的法律后果，故建设单位基于对建设工程自始享有的权属、登记和处分外观，应在案涉工程及其变价所得范围内负担相应的物上义务。

  实务中，发包人将在建工程转让、施工合同解除后由新的承包人续建等情形屡见不鲜，而将建设单位确定为法定义务人则可避免建设单位、施工单位依法变动对行使建设工程价款优先受偿权的影响。前一种情形下，在建工程的受让人必须重新申办规划报建许可，成为建设单位，亦自然承继附着在建筑物上的法定义务，承包人可向其主张优先受偿权；后一种情形下，退出的承包人和续建的承包人就自己建设的部分均可向建设单位主张优先受偿权。

  换言之，笔者认为可将建设工程价款优先受偿权理解为一种“物上权利”，其与担保物权有相似之处，都是“债随物走” ，比如在不动产上设立抵押权后仍允许抵押物流转，无论最终该抵押物的所有权人是谁，都不影响抵押权人对该抵押物折价、拍卖变现以实现抵押权。但两者的核心差别又在于担保物权须经登记生效，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权则无需登记。而规划报建等行政许可，恰好可以能够赋予该法定优先权一种类似于登记的公示效力，使负担该特殊权利的债务人得以特定为建设单位。

  从另一个角度而言，只有该物上义务专属于建设单位的前提下，承包人行使优先受偿权的标的物才始终指向义务主体承受利益的工程财产，而非简单的“执行登记在案外人名下的财产”。该处理既符合优先权依附特定工程价值的基本结构，也能回应执行程序中“判项确认优先权但无法确定被执行对象”的现实问题。

  由此引申出：《新建工司法解释（一）》第三十五条中的“建设工程施工合同”，笔者认为亦应当做限缩解释，即专指由经行政许可的建设单位与施工单位签订的施工合同（实践中体现为中标合同、备案合同、标准合同）。在此情形下，发包人的身份和承包人的身份因取得行政许可而合法正当，建设工程为合法建筑，建成房屋在办理不动产首次登记之前，建设工程的权属也行政登记而产生公示公信效力。由此，建设工程价款优先受偿权的行使限定在法定发包人和法定承包人之间，权利主体和义务主体均得以特定化。

（三）工程价款的支付系发包人与承包人基于合同产生的意定之债，权利义务可以依法概括转移或由第三人债务加入。但建设工程价款优先受偿权系法律赋予建设单位和施工单位的法定之债，不因当事人约定而改变。

  《民法典》第五百五十五条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。工程价款系合同债权债务，法律允许承包人享有工程款债权转让，发包人亦当然可以将支付工程款的合同该义务转移给第三人，或者由第三人替代性的债务加入。如河南省高院在(2020)豫民终130号《民事判决书》中认为：“合同约定名义发包人煤炭科学研究院不承担支付工程款的义务，但冠联公司与煤炭科学研究院系合作开发关系，在《补充协议》中，冠联公司承诺直接支付工程款，系替代性的债务加入，故根据《补充协议》的内容，应当承担支付工程款的责任”。

  但发包人因建设工程价款优先权而负担的物上义务，不应因工程款支付义务的协议转嫁而消灭。若允许建设单位仅以内部合作协议、投资协议或债务承担协议对抗承包人优先受偿权，建设单位即可通过安排第三人付款来规避其所有或登记名下建筑物被折价、拍卖的后果，甚至据此主张排除对建设工程的执行。若如此，则与法律创设该法定优先权的宗旨相背离。

  在承包人的角度而言，具体由谁支付工程款往往并不重要，因为只要建设工程系已取得建设工程规划许可的合法建筑物，承包人即可信赖将来可通过该建筑物变现优先受偿。但承包人显然亦没有义务查明名义发包人和实际发包人之间的合同约定，承包人只能通过规划、报建等行政许可的证载信息知晓建设工程的权属，并由此产生将来应向谁主张优先受偿权的信赖。

  基于以上，若能将建设工程价款优先受偿权的义务主体特定为法定发包人即建设单位，该优先权指向的物上义务主体与标的物权属、处分外观得以统一。法院关于承包人享有优先受偿权的判项因具有特定指向而可以进入执行。在工程款债务人与建设单位分离的情形下，执行依据中关于工程款支付判项的被执行人与建设工程价款优先受偿权的被执行人亦相应有所区分，由此达到了审判效果与执行效果相统一。

  进入执行程序后，建设单位即“名义发包人”因不属于案外人，也无权提出排除执行的异议，承包人的优先受偿权在执行程序意义上得以落实。例如，吉林省高院在（2017）吉民初9号一案中，认定承包人对不负有工程款支付义务的名义发包人所有的建设工程享有优先受权，并在对该问题的论述中特别指出：“案涉工程的土地权利、开发建设手续等皆办理在村委会名下，而且村委会对A公司与承包人签订建设工程施工合同，承包人承建案涉工程为明知，村委会也是案涉工程的受益人，故村委会应配合中承包人，确保承包人能够实际享有建设工程价款优先受偿权。村委会不能以土地权利、开发建设手续在其名下为由排除对案涉工程的拍卖、折价等”[该案经最高人民法院二审，案号为（2020）最高法民终367号]。

  最后需解释的是，本文的宗旨在于探讨判决主文中承包人享有建设工程价款优先受偿权判项的特定义务人，并论证建设工程的建设单位应当是该判项在执行程序中的物上义务主体。但因为建设单位此后又建成房屋销售导致在该建筑物上叠加商品房消费者物权期待权、拆迁安置补偿权等“超级优先权”，从而使承包人优先受偿权因被排除执行而落空的情况，则不在本文讨论之列。诚如最高院民一庭在《新建工司法解释（一）理解与适用》一书的观点：关于执行程序中各种权利的冲突及优先顺位的排序，只能留待执行异议的司法解释处理。而2025年施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》也已经对各类权利人排除执行规则作出体系化安排，本文不再赘述。

四、实务建议：

  1、建设工程价款优先受偿权应当由承包人向经规划报建行政许可的建设单位主张，或至少在诉讼请求和事实理由中明确建设单位为优先权实现的物上义务主体。工程款支付义务人即实际发包人与建设单位分离的情形下，承包人切勿仅向实际发包人主张优先受偿权，否则容易发生因未向适格主体主张权利而导致超过行权期限，或者判项难以进入执行的风险。

  2、在承包人起诉发包人追索工程款时，建议将名义发包人和实际发包人列为共同被告，或者至少将建设单位列为与优先权实现存在直接利害关系的被告。否则，名义发包人无法成为被执行人，优先受偿权判项在执行程序中容易产生被执行人范围、执行标的和案外人异议等争议，甚至出现判无可执。

  3、建设工程价款优先受偿权的诉讼请求应具体、明确，尤其应当区分付款义务主体与物上义务主体。比如：“判令确认原告就其施工形成的××工程，在被告××欠付工程价款本金××元范围内，对该工程折价、拍卖或者依法变价所得中归属于工程价值的价款享有建设工程价款优先受偿权；被告××公司作为案涉工程建设单位/权属登记主体，应在案涉工程及其变价所得范围内承受该优先权的实现。”

  4、若名义发包人并不负有工程款支付义务，则针对名义发包人的执行措施应仅限于查封、拍卖、变价案涉建设工程及其对应权益，而不能保全、执行名义发包人的其他财产。超出案涉工程及其变价所得范围采取执行措施的，名义发包人有权提出执行异议。